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住宅用地供应“两集中”，柳州会否跟进？
（柳房网讯）近日，按照自然资源部《2021 年住宅用地供应分类调控相关工作》要求，包括北上广深在内的22个重点城市开始实行住宅用地供应“两集中”新规，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，并全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。
该新政一方面通过同一时期大量组织土地集中出让、保障土地充足供应；另一方面，对竞拍房企的资金进行有效分流而降低当期土地购买需求，并因房企资金使用效率的降低而降低全年土地购买能力需求，综合推动土地市场供需关系的改善，从而利于稳地价、甚至土地溢价率下降。
广西周边已经有很多城市跟进了该政策，那么柳州会不会也实行呢？
01
2021年柳州全年土地供应相对充足
从目前柳州公布的数据，2021年全年供应还是比较充足的。
就在前不久，广西14个设区市已经陆续上报2021年住房用地供应计划。根据汇总各市的计划数据，今年全区累计计划供应住宅用地2879.8公顷（约合43197亩），其中商品房用地2735.54公顷（约合41033.1亩），供应量同比大涨超过30%。
其中柳州今年产权住宅计划供地345.77公顷（约合5186.55亩），位居全区第二位。根据柳州自然资源和规划局公布的数据，一季度柳州已供应居住用地104.07公顷（约合1561.05亩），同比增长132%，所以无论是柳州本身还是外围土地供应都很充足。
02
旧改项目是最有可能采用集中供应的类型
柳房网数据中心显示，2021年一季度柳州共成交19宗涉宅地块，仅有建发拍下的P（2020）102号地块出现溢价，溢价率73.66%，成交楼面地价5166.7元/㎡，也是一季度柳州土地市场成交溢价率、楼面地价最高的地块，它的溢价率还超过了去年最高的保利·明玥山语地块。巧合的是，建发地块与保利地块都位于近几年河东楼市崛起的新版块—独凳山片。
其余地块有10块涉及旧改，龙光、广西建开、广西盛邦、荣和、绿城、万科的旧改项目都拿下了相应地块。
近几年来，柳州土地市场上旧改项目十分活跃，绿城·杨柳郡、柳州万科城、鼎华城等项目不仅体量巨大，去化速度也比较快，证明柳州人买房并不介意项目是否为旧改，更在意项目的品质、未来的规划配套等。
旧改项目多传递几个信号，首先，旧改项目是最适合采用土地集中供应的，很多项目在拿地前都经历了漫长的谈判、拆迁、平整过程，越接近中心区域难度越大，比如今年拿地的龙光·玖誉城和建开项目都是柳州市2019年第一批旧城改造土地熟化项目，盛邦·书香里是2018年第一批旧城改造土地熟化项目。
从过去有关部门公布的旧城改造土地熟化项目中标单位来看，还有很多已经中标的房企在等待余下的流程。
据柳房网不完全统计，截止2021年一季度，柳州大约还有6446.71亩旧改用地等待入市，相当多项目还处于前期阶段。
其次，旧改项目虽然表面看上去溢价率为0，但实际在拆迁、建筑安装、配套建设等过程中会比一般的房地产项目有高得多的成本，没有一定实力的房企很难参与开发。
第三，旧改项目一般地块不会太“郊区”，房企虽然知道新区开发成本相对较低，但为了快速去化、树立口碑，仍花重金布局旧改项目。对城区政府来说，旧改项目利于城市更新，“老破旧”经过改造后都能锐变为现代建筑，所以很多旧改项目都得到政府的大力支持，学校、景观、交通等配套能给的都给上。
可以预计的是，今后旧改项目仍会占据柳州土地市场的很大部分。
03
重点城市的集中供地新规
对柳州可能是一次机会
当然，在房企资金较充裕时的一季度仅有一宗地块溢价成交的现象并不正常，还有两宗地块暂停出让，其中P（2021）12号桂柳路北侧B-5-1地块位于创造了高溢价率的建发·磐龙府、保利·明玥山语附近，会有这样的现象说明各家房企在资金链上游出现一定瓶颈，对在柳州的投资比较慎重。
从去年开始，“三条红线”限制了负债过高的房企拿地的步伐，今年央行分档设定房地产贷款集中度，严格管控房地产贷款的规模，不少跨省开发的房企资金链日益紧张。
而现在重点城市住宅用地供应集中出让新规又对跨省大房企的投资策略提出了严峻挑战，一二线城市项目利润虽然高，但一旦投入就面临“千军万马抢独木桥”的场面，诸如长三角、大湾区等热门区域如果供地时间恰好重合会影响这些房企的判断。
但是，也要看到不是所有房企都想全国皆吃，也不是所有房企都喜欢重仓重点城市，重点城市住宅用地供应“两集中“”出让新规恰恰给了柳州更多的机会。
比如2021年首次入柳的建发集团在2020年位列《财富》世界500强的234名，目前已布局全国50余城，在南宁开发了建发央玺等项目。建发·磐龙府项目的落地将扩宽柳州改善性购房者的选择面。
第二，今后广西本土房企未来也会加大在本土的投资规模，比如今年拿地的荣和集团、广西盛邦、广西建开、广西金源。桂系龙头房企—彰泰集团的新盘彰泰欢乐颂3月拿下了柳州楼市成交套数、面积、金额冠军，该集团未来在柳州的投资信心将更足。
柳州本土平台公司去年拿地面积占到全市土地成交面积的57%，本土公司更了解柳州购房者的口味，在保障全市住宅供应上也发挥积极作用。
第四，房企今后联合拿地、开发的现象将更普遍，有利于降低风险。柳北红卫仓旧改项目—奥园瀚德·紫荆花城就是奥园与瀚德联合开发的项目，该项目规划686亩，目前阶段只拿下了首期的42亩左右的土地，剩下的地块将按计划逐步开发。柳州万科城也是由汇东与万科联合开发，项目用地也尚未完全拿完。
第五，参与住宅用地集中供应的城市在制定供地计划时除了考虑本市的情况，还要考虑别的热点城市的竞争，比如时间、供地类型是否冲突。
在柳州就基本不用考虑这个问题，对于柳州相关部门来说，首要是保障“房住不炒”，确保住宅及相关用地的合理供应，调节刚需、改善项目的比例，把房价维持在合理的范围内。
要说竞争，就是想出新办法吸引外资的注意，比如从去年开始柳州土地部门就开始了召开土地推介会、制作土地信息视频等方式招商引资，这些手段一定程度上能提高柳州土地市场的吸引力。
04
柳州房地产市场目前相对健康
实行集中供地可能性或许不高
国家从资金、土地等方面制定周密的政策为的就是从根源上实现“房住不炒”，防止房地产市场过热，迫使房企升级资金链管理水平、提升产品品质，而不是被过高的地价束缚。
对于柳州来说，外围土地市场的合理化使得外来房企更能合理分配投资布局，将更新颖的产品理念传入柳州，特别对于中等规模的房企来说柳州庞大的土地存量与城市的购买力就是伺机扩张的良好机遇。
可以预见的是，如果重点城市的集中供地政策能成功实现既定目标，那么柳州房地产市场的竞争格局将发生很大的变化，比如土地溢价能维持在更合理的范围内，这对房价的上涨是会产生一定抑制作用的。
据柳房网数据中心统计，2021年3月柳州全市的房价已下滑至8643元/㎡，是15个月以来的最低水平，而成交套数2671套略高于去年每月平均水平，说明柳州目前执行的房地产政策是在健康范围内的，近期实行大改革的机率并不高。
那么，您觉得柳州会实行住宅用地集中供应制度吗？
来源：柳房网（文字：韦亚 ）
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